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272tyc.com: 黄奇帆详解“为什么 20 多年来房价大涨”?

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文章摘要:272tyc.com,足可保嫂夫人三年无虞他当然知道吴昊是吴伟杰 ,但就是不知道是哪个区域而后淡淡说道。

原标题:黄奇帆详解 " 为什么 20 多年来房价大涨 "?

来源 | 地产锐观察

作者 | 黄奇帆(中国国际经济交流中心副理事长)

只要房子供不应求,货币又在超发,房价的确会涨。

本文为 6 月 24 日,中国国际经济交流中心副理事长、重庆市原市长黄奇帆先生受中宏国研研究院的邀请,进行的疫情下国际经济走势专题报告。

黄奇帆的专场报告共分五个部分来展开,本文仅选取关于地产的部分,来自问答环节。

问:城市大开发这 20 多年来,现在来讲大家都在讲价格是价值的一种表现,那么 10 年、20 年前的房子价格到现在为止是涨了好几倍,但是建筑材料实际上没涨,除了土地涨了,人工稍微涨了,其余都没有涨,房价大涨是什么原因?

黄奇帆:你这个是带有一个哲学的问题,简单的问题被你弄复杂了。

其实有这么几段,1990 年的时候中国还没有房地产,都是单位造点房子分配,机关事业单位造房子分配,当时整个中国城市居民的人均住房,是八个平方米,包括上海在内都是人均八平方,三口之家能够住 30 平方米的建筑面积,使用面积 20 来平方,也算是蛮好的一个像样的家庭,但实际上这 20 几平方就是一大一小的两个居室,实际上也是很困难的,这是当时。

1990-2000 年中国开始有房地产,开始加大房产建设,那个时候到 2000 年的时候,那一年整个中国各大城市房产商建了 1 亿平方米的房子。

1990 年全中国所有的单位造的房子,不是房产商,因为没有房产商,所有单位造的房子统统加起来,1990 年没有超过 1000 万平方米。

2000 年有 1 亿平方米,不是单位造的,是房产商造的。也就开始房产商的市场化。

从 2000 年到 2010 年,2010 年中国造了多少房子呢?房产商造了 10 亿平方米,又涨了 10 倍。

然后从 2010 年的 10 亿,到 2017 年我们那一年建了 17 亿平方米。如果没有什么障碍房地产这么狂下去,是不是就会变成 20 亿,或者再过 10 年变 30 亿呢?

不可能的,因为市场饱和了,因为 1990 年人均住房面积 8 平方不够住的,到了 2000 年人均住房也就到了 11 平方米,但是 2010 年中国的人均住房到了 30 平方米,2019 年就去年统计下来全国城市化居民,农民不算,城市化地区人均住宅面积 48 平方米,大体是 50 平方米。

一个人到了 50 平方米,三口之家 150,讲全国平均,这就过剩了。当然还有住的很困难,没有房子住。但是从人均角度讲,这个到了 50 平方米,是平衡了达到峰值了。

到了人均 50 平方米,年建设量 17 亿平方米,实际上是中国的天花板,哪怕我们中央政府不说,房子是用来住的,禁止房地产再用他来炒作,我跟你说识时务的房产商市场规则也会推动房产的产量从高一年生产 17 亿,过个 3、5 年降到 15 亿、14 亿,而不是每年总是 35%、50% 往上增长。

这个是不会的,市场会起这个作用,这个一个概念,就产量的概念。

第二个就所谓价格,1990 年多少钱呢?一平方米 200 块,那时候工资是多少呢?58 块。

我讲这个意思,就是说那时候的房价很便宜,到 2000 年的时候,这个房价差不多就是在平均上海的房价,就是在 2000 多块,最贵的房子上海衡山路、高安路这些地方,房子就是 7000 一平方,其他地方 1000 多、800,均价在 1000 多,我的意思是说 10 年涨了 10 倍。

然后又过了 10 年,上海的房子 2000 多块均价,2010 年到了 2 万块,又涨了 10 倍,2 万块均价,衡山路那种房子就变成了 12 万,这意思 2000 年 7000 块一平方,现在 12 万,涨了 15 倍,差不多翻了 4 番。

就这个概念。

那么你说这是货币现象,因为我们通货膨胀,我们的 M0 基础货币,2000 年是整个中国的基础货币 M0 只有多少呢?只有 2 万多亿,到了 2010 年是多少呢?20 万亿,到了现在是多少呢?34 万亿基础货币。这么讲是通货膨胀,从 2 万多亿变成 30 几万亿,涨了十五六倍。

我们物价怎么没涨呢?

我刚才说过,通货膨胀在一个封闭的系统里对物价来说,一切物价上涨都是通货膨胀印钞票的现象,但是系统是开放的,如果你这个开放的系统里面这个钱出来以后,有别的蓄水池,比如房子也是个物价,房价涨了 10 倍,就把钱都吸走了,那你的箱子,你家里的家具,你家里的皮鞋,你家里的其他东西可能就没涨 10 倍,不会因为货币涨 10 倍你就涨 10 倍。

这个时候这些商品是供过于求,产能过剩,想涨也涨不上去,所以一个手表 200 块还是 200 块,洗衣机 500 块还是 500 块,空调 20 年前要 5000 块一个,现在可能只要 2000 块一个,而你的工资从 2000 块已经涨到了 2 万块了。

从这个意义上讲,这个社会的东西好像变得东西都便宜了。对房子来说,房子还是涨了,因为房子的确是一个吸收通货膨胀的概念。

在这个意义上只要房子供不应求,而国家货币又在超发房子的确会涨,但是现在三个概念都没了,一房产供不应求概念没了,已经供过于求了,人均都在 50 平方米了,大量的房子是卖不掉的。

因为大量的人家里有 2-3 套,二手房现在要把他卖掉。你算算账我有 2000 万的房产,要把他卖掉变现 1000 万,没有 2 年、3 年还卖不出去,在这个意义上其实房产已经过剩了,不要再想供不应求的概念。

第二个国家现在的货币不会超发的,过去 20 年中国的货币超发,不是政府想超发,是外汇顺差每年不断的挤过来,每年有 4 千亿美元顺差,10 年就是 4 万亿,4 万亿美元顺差了,谁买单呢?

必须有国家把他储备下来,国家就要印出 20 几万亿人民币,把这个各种银行企业手中的外汇买过来,这是强迫你的,因为只要有外资不断进来,外资每年一千多亿投进来,那么就是顺差,然后贸易出口又是顺差,这两个顺差一年 4000 亿,逼着政府必须印钞票把他买过来,这个买过来,这就造成中国货币超发,但是今后 10 年,整个美国整天跟我们贸易摩擦,就是说你中国人欺负他每年赚走他几千亿美元。

特朗普就是要进出平衡,那意思就说我们中国对全世界的顺差一年顺差 4000 亿美元,特朗普气不从一出来,整天说我们赚了他 4000 亿美元。他当然也胡说,4000 亿不叫赚,是你买我的货,我给你商品,这怎么叫赚,这是等价交换。

但是他就这么理解的,所以你只要每年顺差 4000 亿美元,中国要把这个外汇储备下来,就要发人民币。

现在我们顺差小了,已经从顺差 4000 多亿美元,变成了 3000 多亿美元,总书记也说了我们要进一步降低关税,272tyc.com:增加进口,减少准差,追求贸易进出的平衡。真要到平衡了,就不会有那么多的外汇储备要买下来了。

然后人民币也不会因为要买外汇而印发超额的人民币,所以今后这种通胀现象也就小了。这是第二条一个是供不应求的时代过了,一个是顺差的通胀的货币通发的情况少了。

第三个原因就是对于房产的企业也会开始控制,要知道中国最容易创造的公司是什么?是房产公司。

大家知道中国有多少房产商吗?每一万人有一个公司,13 亿人包括农民在内,就会有 13 万个房产公司。上海有 2000 多万人,上海就有 2000 多个房产公司,多如牛毛。

但是整个中国差不多 10 万个房产公司,中国前 10 位的房产公司,规模比如说恒大,一年一万亿销售值的房产公司,这 10 家房产公司,就把中国一年刚才我说了 17 亿平方米差不多十几万亿的销售值,80% 这 10 个企业就做完了。

然后还有那么几百个房产公司,就把 99% 做完了,我这么讲什么意思呢?你 10 万个里面还有 9 万多个基本是僵尸企业。你要想象清楚,这个意义上全民狂热造房搞开发公司的热潮过去了。所以你如果现在还没搞房产公司你别去搞,你还不如买股票。

第二个如果你现在是搞了 10 年的房产公司,见好就收,把已经建成的以好的价格卖掉,赚了钱转战别的地方。

当然你如果是全国前 100 位的房产公司,你当然可以维持着,但是工作方法上要转型。

其实中国的房产商没有香港房产商赚的多,因为香港的房产商包括美国欧洲的房产商,他的工作惯例就是造 100 万平方米,最多卖掉 40-50 万,还有 60 万会 10 年、20 年长期的捏在手里,然后租赁。

就美国所有的房子你看在那里,50% 是在租赁的,那么租赁的房,他房产如果升值了,始终是他的,然后他就升值了的房子 10 万元,变 20 万了,他租赁费就会提高。

中国的房产商,如果拿了 100 亿造了房子,他可能 95% 是借来的钱。他的土地批租不是资本金,是银行贷款,这就借来了钱,造房子的时候又把土地一抵押,又来个开发贷又是借来的。

卖房子的时候预售,老百姓 ( 96.480, 2.48, 2.64% ) 按揭贷款,相当于对房产商来说房子还没造好,已经又借了一笔钱,整个房产商百分之九十几的资金都是借来的,他就必须在一造好,两三年里面就把他都卖掉,卖掉以后把他的债务还掉,还掉以后他当然赚了钱,也就是赚了整个开发价格的三分之一,意思就说如果卖了 100 亿的运转结算,他可能赚了 30 亿、40 亿,这也是富翁了,他如果把这个房子留着放 10 年,他这个房价,是会涨多少呢?

比如说 10 年涨了 4 倍,5 年翻一番,10 年翻二番,15 年翻三番,这个时候他的房产的升值空间,大到超过他的资本利息,他只要养的起这个房,憋他 10 年就是发财。

我讲的是过去 20 年这个概念,但是在过去 20 年中国的房地产基本上都是过手的,过来多少出去多少,在一两年里,在房子还没造好就开始卖了,房子造好以后两三年基本上都卖光。

房子真正增长的空间,恰恰是两三年以后,到 10 年、15 年的期间,这个角度都让我们在座的人赚走了。所以最幸福的老百姓是中国老百姓,是买了房的老百姓,的确是这样。

美国人是租房的,到处打着皮包搬来搬去租房子。所以房产甚至对他们无关,但是房产对他们美国的房产公司来说,他负债率低。

香港的房产商负债率在 40% 以内,一般平均在 30%,高的也就在 40%。中国的房产商平均资产负债率 85%,全国去年的统计。

房子还继续造,但是三个转轨,一负债率要降低,从 80% 几要降到 40%、50%,把他降下来。

第二卖房子只卖三分之一 40%、50%,50% 留下来出租。如果你债务在手上出租,资金周转不了了。

你可以把出租的房产收到的租金就通过现在讲的房地产投资信托基金房地产投资信托,让他们把钱,把这个房子,跟他做 REITs 了以后,这房子产权还是你的,但是 REITs 形成的 50 亿的资金,算资本金的,不算负债了,这就转了个弯,你在资产负债表上不是负了 50 亿债,而是变成 50 亿资本。

资产证券化了,这个是又一个概念,所以你最近看到网上,社会上,资本市场上,REITs 变成一个很热门的话题,中国的 REITs 几乎没发展,现在想到开始搞了,也成立了 REITs 协会等等。

我讲的是你要做出租的话,你必须把资金 REITs 转化,你不能变成债务背在手上,一边还利息,一边收租金,那无法覆盖的。

第三个你在造房子的重点地区不要在两千个县,重点放到三个热点,就长三角、珠三角、京津冀、成渝或者长沙武汉,意思就说现在讲的五大六大城市群大都市圈,超级大城市的城市圈,这些地方的房产还有价值的,一般地方别去碰,让当地的小房产公司自己搞就行了,你这个跨地区的去运作,毫无疑义。

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